El arrendamiento de acuerdo al Artículo 1681 del Código Civil, es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio, un precio determinado. Siendo que el Estado reconoce la función social de la propiedad privada, es de interés público el arrendamiento de viviendas y de locales urbanos y sub-urbanos. Y para lo cual, se creó el Decreto No. 50 que contiene la Ley de Inquilinato que regula el arrendamiento, los derechos de los inquilinos y los contratos per sé.
Entre el arrendador, quien se obliga a ceder el uso de la cosa o propietario del inmueble; y el arrendatario, quien adquiere el uso de la cosa y se obliga a pagar, pueden negociar y establecer en sus contratos, que la contratación del alquiler será libre y por ende renuncian a las disposiciones de la Ley de Inquilinato, cuando el valor total del inmueble objeto de arrendamiento exceda de cuarenta mil Lempiras. Si no expresa tal disposición en el contrato, cualquiera de las partes contratantes puede invocar las disposiciones de la Ley de Inquilinato a su conveniencia y las demás disposiciones contractuales, si son contrarias a la Ley quedarían nulas.
Todo contrato de arrendamiento, debe constar por escrito y expresar los datos generales de ambas partes (arrendador y arrendatario) como ser: nombre completo, estado civil, profesión u oficio, domicilio, nacionalidad, número de Documento Nacional de Identificación, número de Registro Tributario Nacional; los datos necesarios para identificar el inmueble objeto de arrendamiento, el valor de la renta, la forma de pago, el plazo, y demás condiciones entre las partes, incluyendo la renuncia expresa anteriormente indicada, las obligaciones de ambas partes, causales de terminación, entre otras.
Dentro de las obligaciones del arrendador se encuentran:
- Mantener el inmueble en estado de servir, es decir, hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias como ser: instalaciones eléctricas, plomería, estructura del inmueble, pintura, y exteriores del inmueble. A fin de que se encuentren en buen funcionamiento y seguros.
- Realizar las reparaciones locativas si los deterioros que las han hecho necesarias provinieren de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad del inmueble.
- A librar al arrendatario de toda turbación en el goce del inmueble.
En la otra mano, entre las obligaciones del arrendatario se encuentran:
- Pagar el precio de la renta en la forma establecida en el contrato.
- Destinar el inmueble para el fin para el que fue arrendado.
- Realizar las reparaciones locativas, son aquellas que se producen por culpa del arrendatario.
- Conservar la integridad de las paredes, techos; reponer los cristales quebrados de las ventanas, puertas y mantenerlas en estado de servicio.
Debido a que la contratación es libre, las obligaciones de los contratante pueden modificarse en las estipulaciones contractuales.
Los contratos de arrendamiento pueden darse por terminados por las siguientes razones:
- Por mora en el pago de la renta, cuando el arrendatario no pague la renta dentro de los ocho (8) días siguientes al de la fecha de vencimiento de dos (2) mensualidades.
- Cuando el arrendatario destinare el inmueble, en todo o en parte, a usos distintos para los que fue arrendado.
- Por destrucción total o parcial, que haga inhabitable el inmueble o parte del mismo.
- Cuando el arrendatario hiciere, sin permiso escrito del arrendador, modificaciones o alteraciones en el inmueble.
- Cuando el arrendatario cause al inmueble deterioros provenientes de su negligencia, o de contravención a los términos del contrato o de los reglamentos o leyes.
- Por acuerdo de las partes, expresado por escrito.
Además de las causales anteriores, todo arrendatario goza del derecho de poner fin al contrato de arrendamiento, siempre que diere aviso o lo notificare al arrendador legalmente, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación, siempre y cuando, los arrendatarios estuvieren solventes de pago (artículo 38 Ley de Inquilinato).
Existe una línea bastante delgada entre la contratación privada en materia mercantil, en la cual privan las estipulaciones y condiciones establecidas en el contrato; y la contratación privada que por ser de interés público, no puedan ejecutarse las condiciones contractuales por ser nulas de pleno derecho debido a que contradicen ciertas disposiciones legales. Como se indico anteriormente, el alquiler de inmuebles puede ser de libre contratación cuando los mismos tengan un valor total excediendo de L 40,000.00., y si se expresa en el contrato para tal efecto, sin embargo, las condiciones contractuales no pueden privar de los derechos a las partes. Por lo tanto, un arrendatario a menos que esté incumpliendo o se encuentre en mora, siempre puede dar por terminado el contrato antes de su vencimiento original.
Los contratos de arrendamiento pueden formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad, sin embargo, es más practico y menos oneroso, ejecutarlo en documento privado, y presentar para su inscripción un ejemplar original ante el Departamento Administrativo de Inquilinato (DAI), autoridad que está obligada a llevar el registro de los contratos de arrendamiento. Y como requisitos para su inscripción están los siguientes:
- Contrato original firmado por el arrendador y el arrendatario, y dos copias.
- Pago de L 200.00., mediante recibo TGR-1 para certificación de la inscripción.
- Si el contrato se presenta para su inscripción, después de los 5 días siguientes a su firma, se deberá presentar el recibo de L 10.00., adicionalmente en concepto de multas y penas diversas.
Ivanna Campbell
